( 半年配 ) 香港 REITS - 0435 陽光房產信託基金

( 文章僅為商品經驗與心得整理，並無任何投資建議 )

我比較喜歡金流投資，對於金流的要求，希望能夠像薪水一樣，「 持續 且 穩定 」&「 最好能 成長 」。

為了減少單一股息的波動對於金流的影響，持股平均分散在不同的 國家 與 產品。因為美國產品多元成熟，標的以美國為主，旁及占有稅率優勢的香港、英國與新加坡。

因為可投資的標的多如繁星，故選擇標的以「目標」導向，選擇配息符合持續、穩定，有成長的設定。

標的包含：固定收益：公司債、ETD、優先股；穩定收益：CEF、REITS、ETF、stock ( 含 DGI ) & other。

本篇文章標的是穩定收益系列之一

不動產投資信託 REITS - 0435 陽光房地產信託

基本資料

陽光房地產基金於 2006 年 12 月在港交所上市，背後的管理人為恆基地產。創立恆基地產的李兆基在香港是個傳奇人物，公司同時也管理我喜愛的中華燃煤 0003。最近比較大的事情，大概就是退休後的世代交接吧。

目前陽光擁有 16 個務業，5 個零售物業與 11 個辦公大樓，可出租面積約 3 萬 3 千多坪。

評估方式

REITS 的評估方式，我自己歸納使用四個面向：獲利能力、物業分布、管理能力以及槓桿負債。以下就用這四個面項來分析。

獲利能力

獲利能力香港與新加坡 REITS 主要看三個部分：總收益  ( Gross Revenue - 物業總收益 ) 、淨利 ( Net Property Income, NPI - 物業收益淨額 )、營業活動現金流 ( 經營活動所得現金 ) 與每股配息 ( Distribution per unit, DPU - 每基金單位分派 ) 四項。

以物業每年營收與淨利來看，陽光相當不錯，從成立以來都是逐年上漲

依照規定， REITS 需要把大部分淨利都分發給股東，故股東能夠跟著享受 REITS 的成長所帶來的獲利。

所以看每股配息 ( Distribution per unit, DPU - 每基金單位分派 ) ，扣除掉 2017 年的特別息，從 2010 年開始也是逐年成長。

把每年配息搭配歷年股利總額來看

陽光房地產信託總收益逐年增加，但 2010 年度可分配的股利總額與當年度股息卻是下降，主要因為原本放棄 100% 股息的幾個附屬公司，根據放棄分派契約，調降放棄比例為 50%，所以當年度出現獲利增加，可配發給股東的股息減少的狀況。不過這已經是九年前的改變，對現在沒什麼影響。

總結來說， 0435 的獲利能力相當不錯，總獲益逐年增加，每年配息從 2010 年開始也是逐年增加。

物業分布

物業分散，可以分散不少風險，主要看四個地方：地理分布、產業分布、租客分布與獲利分布四方面。

首先看地理分布，陽光目前共有 16 個物業，物業遍及香港島、九龍、新界。

產業分布方面，商辦主要分散在政府相關、航運物流運輸以及廣告顧問主要三項。零售則分散在飲食、時裝珠寶、金融、保健美妝與教育等五項，產業分散性足夠，沒有特別偏重哪一項。

租客分布方面，前五大租戶只有中英船舶管理超過 5%，其餘都在 5% 以下，不會特重某一公司。

最後的獲利分布方面，主要獲利平均由一個商辦與兩個零售商場提供，不會特別依賴單一物業 ( 圖中只顯示 9 個物業，因為剩下 7 個物業比重太小，不足為道 )。

A 級商辦大樓位陽光中心於灣仔，地理位置不錯，表現理想。其餘非核心區域的 B 級商辦大樓，受共享工作空間辦公室、中國以及跨國企業需求支撐，表顯都不錯。

另外零售物業，包括最大的上水中心與心都城，還有其餘衛星零售，主打的是民生必需品，管理階層認為受惠於廣深港高速鐵路香港段以及港珠澳大橋開通，帶動零售業有不錯的成績。

總而言之，以物業分布來說，不管是產業、租客與獲利的分布，都能夠分散風險，不會特別側重單一物業、產業或租客。

管理能力

管理能力主要由三個比率來看：物業出資租率、總收益開支比率與資產負債比率 ( Gearing Ratio )。

陽光歷年出租率維持得不錯。

隨著收入的增加，收益開支比也跟著降低，不僅控制在合理的範圍，還表現的相當不錯。

資產負債比也可以看到逐年降低，可借貸的空間也大。

因為 16 個物業中，前三大物業比重較大，所以也來看一下前三大物業的管理狀況。

由上圖可見，前三大物業收益皆逐年增加，其出租率與收益比率都可以控制在一定的範圍，這樣的狀況相當理想。

其中上水中心 2016 年出租率下降到 77.6%，是因為翻新工程的關係，若剔除因翻新無法出租的單位，其實出租率是 98.5%。

此外，最早 0435 擁有 20 個物業，後來率續賣出恒港中心、裕輝商業中心物業及御皇臺物業等非核心物業，在時機與訂價方面還不錯。

也把原先擁有的安隆商業大廈的業權統一起來，方便管理。

各項數據與紀錄顯示，陽光的管理階層能力是不錯的，不僅能夠追求成長，也能夠適當地管理物業，做適當的調整。

負債槓桿

新加坡與香港對於 REITS 的負債都有限制，這樣能夠避免景氣變化與過度借貸的影響，這是相當棒的規定。

以陽光對於目前負債的管理，資產負債比、總負債與總資產比這兩個比例，都能夠在近年分別控制在 22% 與 24% 左右，而且對比前幾年有顯著的下降，這是相當不錯的狀況。

而利息保障倍數更不斷提高，更無違約的疑慮。

總結來說，以槓桿負債來看， 陽光房產基金近十年資產負債比率不僅下降，也能夠控制在 22% 左右，利息保障倍數也不斷提升，這是相當不錯的負債管理。

介入時機

0435 陽光房地產信託基金歷史配息率介於 4 ~ 6.5% 左右，所以 5~6% 的價格到了都可以購買。

購買管道

目前主要有三種管道，一種是透過美國券商 IB，一個是台灣複委託，最後是香港開戶。

美國券商 IB 可以購買世界各大交易所的產品，手續費幾乎是全球數一數二的低，若資產超過 10 萬美金，連月費都不用扣，是相當不錯的選擇。

複委託有幾家券商都可以購買，譬如富邦、永豐、凱基、大昌、國泰等等，目前就我所知，只有富邦不會收取配息的匯費，大概是唯一的選擇。

最後香港開戶的話比較麻煩，近五年因為內地太多人到香港開戶，所以香港開戶漸趨嚴格，2010 年以前有一兩家銀行可以在臺灣開戶，不用飛一趟香港，現在就算飛一趟香港，資產不夠或是人脈不足還是開不了戶。而且最近香港獨立金融的地位漸漸受到挑戰，而中國中央也重新定位香港應該為中國服務而存在，所以有不少資金因疑慮而外移，目前不見得是個好選擇。

所以推薦購買的管道是美國券商 IB 與台灣富邦複委託。

稅款處理

美國 REITS 是最成熟，選擇最多的，但因為股利需要預扣 30% 稅款，所以選擇性就少了。香港與新加坡雖然選則不多，但因股利不扣稅，收入也屬境外收入，故有稅務上的優勢。

香港屬於境外所得，所以要綜合所得 + 境外所得 > 670萬，超過的部分才需要扣 20% 稅款，以年收入 270 萬的人來計算，至少需要購買香港 REITS 6600 萬以上，才會考慮到扣稅的問題，跟台灣 REITS 使用的分離課稅相比，優勢不少。

最後整理

上市於 2006 年 12 月的香港 REITs 0435 陽光房地產信託基金，手上有 16 個物業，獲利逐年增加，股利從 2010 年開始也逐年增加，產業、租客與獲利分布適當，不會過分集中於某一產業或租客。此外管理能力與負債控制良好。只要報酬率大於 5%，都是可以買進的價位。

香港 REITS - 0435 陽光房地產信託基金