( 半年配 ) 香港 REITS - 0778 置富產業信託

( 文章僅為商品經驗與心得整理，並無任何投資建議 )

我比較喜歡金流投資，對於金流的要求，希望能夠像薪水一樣，「 持續 且 穩定 」&「 最好能 成長 」。

為了減少單一股息的波動對於金流的影響，持股平均分散在不同的 國家 與 產品。因為美國產品多元成熟，標的以美國為主，旁及占有稅率優勢的香港、英國與新加坡。

因為可投資的標的多如繁星，故選擇標的以「目標」導向，選擇配息符合持續、穩定，有成長的設定。

標的包含：固定收益：公司債、ETD、優先股；穩定收益：CEF、REITS、ETF、stock ( 含 DGI )、BDCs、MLP & other。

本篇文章標的是穩定收益系列之一

不動產投資信託 REITS - 0778 香港置富產業信託

基本資料

置富產業信託成立於 2003 年 8 月在新加坡證券交易所上市，於 2010 年 4 月在香交所進行雙重上市，是目前香港唯一一檔雙交易所都可以購買的 REITS。

也因為 2010 才在港交所上市，目前香港網站能夠找到的股利資料都是 2010 年，我當初篩選的標準是「金融海嘯」前存在的我才願意買，所以一開始這檔就被我忽略，直到 2015 年才突然發現這檔是 2003 年就存在，比亞洲最大的 REITS - 0823 ( 領展房地產投資信託基金 ) 還早，才趕緊把這檔放入組合裡面。

而置富 ( 0778 ) 跟 另外一檔泓富 ( 0808 ) 背後都由長實 ( 1113 ) 集團擁有。長實集團集團的創辦人是李嘉誠，整個集團的運作風格評價都不錯，是值得信賴的香港地產集團。

目前置富 ( 0778 ) 擁有 17 個房地產，可出租大小約八萬九千多坪以及兩千多個車位。

評估方式

REITS 的評估方式，我自己歸納四個面向：獲利能力、物業分布、管理能力以及槓桿負債。以下就用這四個面項來分析。

獲利能力

獲利能力主要看三個部分：每年物業總收益  ( Gross Revenue - 年營收 ) 、物業收益淨額 ( Net Property Income, NPI - 淨利 )、營業活動現金流 ( 經營活動所得現金 ) 與每基金單位分派 ( Distribution per unit, DPU - 每股配息 ) 四項。

以物業每年營收跟淨利來看，置富的紀錄相當不錯，逐年上漲。

依照規定， REITS 需要把大部分淨利都分發給股東，故股東能夠跟著享受 REITS 的成長所帶來的獲利。

所以看每基金單位分派 ( Distribution per unit, DPU - 每股配息 ) 也是逐年成長。

2010 年以前是新加坡的資料，香港部分是 2010 年以後，單看香港的股利紀錄來看，置富是緩慢成長的，但如果搭配新加坡，會發現其實每股配息在 2010 年有調降過一次，並沒有真的逐年成長。

此時再搭配歷年股利總額來看。

其實從 2003 年開始到 2018 年，每年可配發的股利總額是成長的，但為什麼每股配息在 2010 年下降呢？

因為置富在 2009 年 3 月有增資過，所以 2010 年算起來的每股配息會下降。把這個狀況考慮進來後，置富確實是從 2003 年開始，配息金額逐年上漲，有跟上這段成長的實在很幸運。

物業分布

物業分散，可以分散不少風險，主要看四個地方：地理分布、產業分布、租客分布與獲利分布四方面。

首先看地理位置，置富 17 個物業遍布香港幾個位置，包含香港島、九龍、新界與大嶼山。

產業分布方面，最主要的是餐飲、教育服務與銀行房地產三項。

而租戶分布方面沒有單一租戶超過 10%。

從行業來看，置富主要租客都跟民生相關，能夠降低觀光人數的依賴。

此外，前幾年認為零售會因為電商的出現而逐漸式微，現在發現，零售雖然受到很大的影響，但能夠提供多面相體驗的綜合商場，也有存在的價值。

獲利方面，置富截至 2019 年初為止，共有 17 個物業，前四大物業占總營收的一半，不會特別依賴單一物業。

長期以來，位於沙田的置富第一城與馬鞍山廣場貢獻了主要的收益。在 2013 年收購位於新界天水圍的置富嘉湖，從 2014 年開始與原先的置富第一城，提供了置富主要的收益。

原先我以為這些部分都是香港的偏僻之處，現在曉得是自己認識不夠。把 2014 - 2024 香港各區人口預測來出來看，會發現沙田、觀塘與元朗是這十年香港人口數前三名，而置富在這三個地方都有物業，也因為緊扣民生相關所需，所以受到觀光人數的影響較小。

人口最多的沙田區，置富有三個物業，分別是貢獻收入排名第二與第三的置富第一城與馬鞍山廣場。另外一個是貢現收入只有前三大七分之一的銀禧薈。

人口二多的是觀塘區，置富有兩個產業，一個是比較小的城中薈，一個是在 2014 年才購入的麗港城商場。

人口排名第三元朗，置富在 2013 年購入位於天水圍的置富嘉湖，從 2015 年開始，已經是貢獻排名第一的物業。此物業除了該地區人口之外，也提供酒店住宿旅客與內地臨近地區的需求。

管理能力

管理能力主要由三個比率來看：物業出資租率、總收益開支比率與資產負債比率 ( Gearing Ratio )。

置富的歷年出租率都能夠保持在 95% 以上。

隨著收入的增加，支出的比例也能夠長年控制在合理的範圍。

負債的比率除了 2013 年稍高之外，也長年維持在合理的範圍。

因為 17 個物業中，前三大物業佔了置富收入一半以上，所以我們也看一下前三大物業的管理。

從這幾張圖可以發現，前三大物業歷年的收益都有緩慢增加，出租率能夠維持在 95% 以上，而置富第一城與馬鞍山廣場在收益增加的狀況下，還能夠降低收益比率，減少對於單一物業的依賴，這樣都是很不錯的狀況。

由以上三個比率可以「間接」得知，置富資產的管理團隊相當不錯，除了追求成長，也能夠恰當地管理本身的物業。

負債槓桿

新加坡與香港對於 REITS 的負債都有限制，這樣能夠避免景氣變化與過度借貸的影響，這是相當棒的規定。

主要用來避免兩樣風險：再融資風險與違約風險。


再融資風險

再融資的風險分兩方面，一個是放貸方，一個是借貸方。

通常 REITS 借款的方式是償還利息與少部分本金，到期時利用再融資的方式借新還舊，此時假若遇到金融海嘯或其他不景氣的狀況， REITS 本身的資產下跌，造成負債比率上升，再融資就會遇到困難。

因應這樣的風險，一般 REITS 有兩因應方式，一是控制負債比率，這個香港與新加坡從法規上加以限制；二是把大筆的借貸拆到不同的時間點來借。因為處理較小金額的借貸遠比大金額的借貸容易一點。

放貸方的風險，則是放借貸方本身遇到財政困難，不是 REITS 的體質改變，而是債主沒有足夠的錢再借給別人了。

因應這樣的風險，一般 REITS 會把大筆金額拆開，跟不同的對象借款，以減少債主本身的風險。


違約風險

違約風險看 REITS 本身的利息保障倍數是否足夠，能夠償付借錢的利息。

置富歷年來利息保障倍數資產負債比率皆控制在合理的範圍內，這樣在面對風險時，承受能力也比較好。

介入時機

0078 置富歷年來的配息率大多介於 4 - 6.5% 中間，所以 5 - 6% 配息率的價格到了，就可以慢慢買。

購買管道

目前主要有三種管道，一種是透過美國券商 IB，一個是複委託，最後是香港開戶。

美國券商 IB 可以購買世界各大交易所的產品，手續費幾乎是全球數一數二的低，若資產超過 10 萬美金，連月費都不用扣，是相當不錯的選擇。

複委託有幾家券商都可以購買，譬如富邦、永豐、凱基、大昌、國泰等等，目前就我所知，只有富邦不會收取配息的匯費，大概是唯一的選擇。

最後香港開戶的話比較麻煩，近五年因為內地太多人到香港開戶，所以香港開戶漸趨嚴格，2010 年以前有一兩家銀行可以在臺灣開戶，不用飛一趟香港，現在就算飛一趟香港，資產不夠或是人脈不足還是開不了戶。而且最近香港獨立金融的地位漸漸受到挑戰，而中國中央也重新定位香港應該為中國服務而存在，所以有不少資金因疑慮而外移，目前不見得是個好選擇。

所以推薦購買的管道是美國券商 IB 與台灣富邦複委託。

稅款處理

美國 REITS 是最成熟，選擇最多的，但因為股利需要預扣 30% 稅款，所以選擇性就少了。香港與新加坡雖然選則不多，但因股利不扣稅，收入也屬境外收入，故有稅務上的優勢。

香港屬於境外所得，所以要綜合所得 + 境外所得 > 670萬，超過的部分才需要扣 20% 稅款，以年收入 270 萬的人來計算，至少需要購買香港 REITS 6600 萬以上，才會考慮到扣稅的問題，跟台灣 REITS 使用的分離課稅相比，優勢不少。

最後整理

成立於 2003年的香港 REITS 0778 置富產業信託，是香港唯一雙交易所上市的 REITS，手上有 17 個物業，獲利能力良好，淨利與每股配息逐年上漲。物業分佈廣，管理能力與負債控制良好。只要報酬率大於5%，都可以考慮買入。

香港 REITS - 0778 置富產業信託