英國股利成長型 REITs 簡介 - 1

REITs 的發展從美國開始，之後日本香港新加坡，歐洲從 2007 年後開始推動。

英國 REITs

英國從2007.01.01開始，一些比較大的上市房地產公司轉換為 REITs 之後發展至今，不過出師不利，遇到 2008 年的金融海嘯。所幸英國規定完善，努力發展，之後倒也順遂。

英國 REITs 有幾個規定：

1. 75% 的利潤要來自收租。
2. 75% 的資產要可供出租。
3. 90% 的利潤要支付股東。
4. 至少得「直接」持有 3 個出租物業，且個別比例不可超過 40%。

之後會簡單地簡介幾個股利成長型的 REITs。分別歸類到多元化、商辦工業、零售與特殊行業。

Land Securities Group plc ( LAND.L )

配息歷史如下：LADN 一直都是股利成長型 REITs，但在 2009 年有個調降，因為當年度仍未從金融海嘯中恢復，所以選擇以股代息。調降後仍持續成長至今。

目前是英國最大的 REITs，主要務業約 2/3 坐落在倫敦的中心地段，以及英國其他區域。倫敦以辦公大樓為主，搭配購物中心與酒店等。

收入的來源平均分散

近八年的 Net Rental Income 還算不錯。

再降槓桿方面 Load-to-value Ratio ( LTV ) 從 2012 年後就控制在不錯的狀態。

英國 REITs 比較習慣看的是 Loan-to-Value Ratio ( LTV, 貸款價值比率、貸放價值比率、貸放比、房貸成數 ) 的比例，主要使用者是銀行用來評估放貸風險。當然也有香港與新加坡會看到的 Gearing Ratio 或總資產負債比率，但不是每一家都有提供，LTV ratio 多數都有提供。

什麼是 Loan-to-Value Ratio 呢？舉個例子來說，假若某物業資產 100 萬，抵押借貸 60 萬，那麼 LTV ratio 就是 60%，藉此評估負債的風險。

LAND 近幾年價格如下

Highcroft investments PLC ( HCFT.L )

HCFT 是這八檔股利成長型 REITs 中，唯一的小型股，主要在工業、零售、辦公與住宅都有。

股利從可以找到比較早的紀錄 1993 開始，逐年成長至今至少 26 年。

HCFT 總共 20 個物業，主要分布在英格蘭，威爾斯只有一個。

近六年 NPI 持續往上。

雖然近年 Gearing Ratio ( 有息負債與資產比例，有息負債包括但不限於長短期負債 ) 稍高，但都控制在 30% 以下。

HCFT 歷年股下如下

預扣稅款

台灣人購買各國 REITs，股利扣稅各國不同，美國股利扣 30%，英國扣 20%，加拿大扣 15%，新加坡與香港不扣股利稅。

因為英國會扣股利稅 20%，除非有特別的標的，不然只會介紹「股利成長」型的 REITs。

購買管道

目前美國券商只有 IB 可以購買，複委託則是富邦與兆豐，凱基需要人工下單不考慮。複委託裡面，只有富邦不會收取股利匯回的費用。

延伸閱讀

英國股利成長型 REITs 簡介 - 2