英國股利成長型 REITs 簡介 - 2

REITs 的發展從美國開始，之後日本香港新加坡，歐洲從 2007 年後開始推動。

英國 REITs

英國從2007.01.01開始，一些比較大的上市房地產公司轉換為 REITs 之後發展至今，不過出師不利，遇到 2008 年的金融海嘯。所幸英國規定完善，努力發展，之後倒也順遂。

英國 REITs 有幾個規定：

1. 75% 的利潤要來自收租。
2. 75% 的資產要可供出租。
3. 90% 的利潤要支付股東。
4. 至少得「直接」持有 3 個出租物業，且個別比例不可超過 40%。

之後會簡單地簡介幾個股利成長型的 REITs。分別歸類到多元化、商辦工業、零售與特殊行業

Derwent London ( DLN.L )

DLN 的配息歷史一直是模範生，從有紀錄到現在都是股利成長型，金融海嘯也沒有影響，未來如何不知，但這樣的歷史可證明管理團隊實力堅強，足列世界前茅。

四年前我曾在 PTT 提過，那時並沒有特別說理由。

DLN 最早成立於 1913 年，當時做的是鐵路，停止鐵路營運後，於 1984 年開始投資房地產，於 2007 年 7 月轉型為 REITs，目前是英國有投資倫敦的 REITs 中最大的，主打商辦，以創意聞名，不同的物業都有不同的特色。

租金收入的來源與行業別都有適度分散

近八年 Net Rental Income 適度增長。

在負債方面，Loan-to-Value Ratio ( LTV ) 控制的都很好。

英國 REITs 比較習慣看的是 Loan-to-Value Ratio（LTV, 貸款價值比率、貸放價值比率、貸放比、房貸成數）的比例，主要使用者是銀行進行評估放貸風險。當然也有香港與新加坡會見到的資產負債率或總資產負債比率，但不是每 一家都有提供，LTV比率多數都有提供。

什麼是 LTV 呢？舉個例子來說，假若某物業資產100萬，抵押借貸60萬，那麼 LTV 比率就是60％，可以評估債務的風險。

DLN 不愧是體質優良的 REITs，各種比率都有提供，不管是看收入的 Net Rental Income 或 Net Property Income，看負債的 Gearing Ratio、Total Debt to Asset Ratio 與 LTV 都可以找得到，不用自行換算。

DLN 近幾年價格如下

Workspace Group plc ( WKP.L )

同樣是走創意辦公室的 WKP，其目標族群主要是中小企業，其股利歷史如下，在 2009 金融海嘯的其間經歷嚴重的衰退，而後又慢慢復甦。

WKP 成立於 1987 年，當時主要持有倫敦的物業，1993 年在倫敦交易所上市後，開始往外拓展。不過 2001 年之後，又重新以倫敦為主，經歷幾次配股籌資與處置資產的外部增長，與積極的內部翻修整建，目前擁有 63 處物業，提供給超過 3000 家中小型企業使用。

2009 年後， NRI 持續成長至今，支持著股利增長。

雖然 2009 年後持續配股籌資，但也適當地處分成長性較差的資產，負債控制在合理的範圍。

WKP 近幾年價格如下

預扣稅款

台灣人購買各國 REITs，股利扣稅各國不同，美國股利扣 30%，英國扣 20%，加拿大扣 15%，新加坡與香港不扣股利稅。

因為英國會扣股利稅 20%，除非有特別的標的，不然只會介紹「股利成長」型的 REITs。

購買管道

目前美國券商只有 IB 可以購買，複委託則是富邦與兆豐，凱基需要人工下單不考慮。複委託裡面，只有富邦不會收取股利匯回的費用。

延伸閱讀

1. 英國股利成長型 REITs -1