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2020年1月11日 星期六

英國股利成長型 REITs 簡介 - 2

REITs 的發展從美國開始,之後日本香港新加坡,歐洲從 2007 年後開始推動。

英國 REITs


英國從2007.01.01開始,一些比較大的上市房地產公司轉換為 REITs 之後發展至今,不過出師不利,遇到 2008 年的金融海嘯。所幸英國規定完善,努力發展,之後倒也順遂。

英國 REITs 有幾個規定:

1. 75% 的利潤要來自收租。
2. 75% 的資產要可供出租。
3. 90% 的利潤要支付股東。
4. 至少得「直接」持有 3 個出租物業,且個別比例不可超過 40%。

之後會簡單地簡介幾個股利成長型的 REITs。分別歸類到多元化、商辦工業、零售與特殊行業


Derwent London ( DLN.L )


DLN 的配息歷史一直是模範生,從有紀錄到現在都是股利成長型,金融海嘯也沒有影響,未來如何不知,但這樣的歷史可證明管理團隊實力堅強,足列世界前茅。

四年前我曾在 PTT 提過,那時並沒有特別說理由。

DLN 最早成立於 1913 年,當時做的是鐵路,停止鐵路營運後,於 1984 年開始投資房地產,於 2007 年 7 月轉型為 REITs,目前是英國有投資倫敦的 REITs 中最大的,主打商辦,以創意聞名,不同的物業都有不同的特色。

租金收入的來源與行業別都有適度分散

近八年 Net Rental Income 適度增長。

在負債方面,Loan-to-Value Ratio ( LTV ) 控制的都很好。

英國 REITs 比較習慣看的是 Loan-to-Value Ratio(LTV, 貸款價值比率、貸放價值比率、貸放比、房貸成數)的比例,主要使用者是銀行進行評估放貸風險。當然也有香港與新加坡會見到的資產負債率或總資產負債比率,但不是每 一家都有提供,LTV比率多數都有提供。

什麼是 LTV 呢?舉個例子來說,假若某物業資產100萬,抵押借貸60萬,那麼 LTV 比率就是60%,可以評估債務的風險。

DLN 不愧是體質優良的 REITs,各種比率都有提供,不管是看收入的 Net Rental Income 或 Net Property Income,看負債的 Gearing Ratio、Total Debt to Asset Ratio 與 LTV 都可以找得到,不用自行換算。

DLN 近幾年價格如下


Workspace Group plc ( WKP.L )


同樣是走創意辦公室的 WKP,其目標族群主要是中小企業,其股利歷史如下,在 2009 金融海嘯的其間經歷嚴重的衰退,而後又慢慢復甦。

WKP 成立於 1987 年,當時主要持有倫敦的物業,1993 年在倫敦交易所上市後,開始往外拓展。不過 2001 年之後,又重新以倫敦為主,經歷幾次配股籌資與處置資產的外部增長,與積極的內部翻修整建,目前擁有 63 處物業,提供給超過 3000 家中小型企業使用。

2009 年後, NRI 持續成長至今,支持著股利增長。

雖然 2009 年後持續配股籌資,但也適當地處分成長性較差的資產,負債控制在合理的範圍。

WKP 近幾年價格如下


預扣稅款


台灣人購買各國 REITs,股利扣稅各國不同,美國股利扣 30%,英國扣 20%,加拿大扣 15%,新加坡與香港不扣股利稅。

因為英國會扣股利稅 20%,除非有特別的標的,不然只會介紹「股利成長」型的 REITs。

購買管道

目前美國券商只有 IB 可以購買,複委託則是富邦與兆豐,凱基需要人工下單不考慮。複委託裡面,只有富邦不會收取股利匯回的費用。


延伸閱讀




1 則留言:

  1. 不好意思請教一下。

    https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/global/Documents/Tax/dttl-tax-withholding-tax-rates.pdf

    英國應該是對Interest課20%的withholding tax

    但是對Dividend是不課withholding tax

    您本文指的股利是Interest嗎?

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