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2019年2月11日 星期一

( 半年配 ) 香港 REITS - 0778 置富產業信託

( 文章僅為商品經驗與心得整理,並無任何投資建議 )

我比較喜歡金流投資,對於金流的要求,希望能夠像薪水一樣,「 持續 且 穩定 」&「 最好能 成長 」。

為了減少單一股息的波動對於金流的影響,持股平均分散在不同的 國家 與 產品。因為美國產品多元成熟,標的以美國為主,旁及占有稅率優勢的香港、英國與新加坡。

因為可投資的標的多如繁星,故選擇標的以「目標」導向,選擇配息符合持續、穩定,有成長的設定。

標的包含:固定收益:公司債、ETD、優先股;穩定收益:CEF、REITS、ETF、stock ( 含 DGI )、BDCs、MLP & other。

本篇文章標的是穩定收益系列之一

不動產投資信託 REITS - 0778 香港置富產業信託


基本資料


置富產業信託成立於 2003 年 8 月在新加坡證券交易所上市,於 2010 年 4 月在香交所進行雙重上市,是目前香港唯一一檔雙交易所都可以購買的 REITS。

也因為 2010 才在港交所上市,目前香港網站能夠找到的股利資料都是 2010 年,我當初篩選的標準是「金融海嘯」前存在的我才願意買,所以一開始這檔就被我忽略,直到 2015 年才突然發現這檔是 2003 年就存在,比亞洲最大的 REITS - 0823 ( 領展房地產投資信託基金 ) 還早,才趕緊把這檔放入組合裡面。

而置富 ( 0778 ) 跟 另外一檔泓富 ( 0808 ) 背後都由長實 ( 1113 ) 集團擁有。長實集團集團的創辦人是李嘉誠,整個集團的運作風格評價都不錯,是值得信賴的香港地產集團。

目前置富 ( 0778 ) 擁有 17 個房地產,可出租大小約八萬九千多坪以及兩千多個車位。


評估方式


REITS 的評估方式,我自己歸納四個面向:獲利能力物業分布管理能力以及槓桿負債。以下就用這四個面項來分析。


獲利能力


獲利能力主要看三個部分:每年物業總收益  ( Gross Revenue - 年營收 ) 、物業收益淨額 ( Net Property Income, NPI - 淨利 )營業活動現金流 ( 經營活動所得現金 ) 與每基金單位分派 ( Distribution per unit, DPU - 每股配息 ) 四項。

以物業每年營收跟淨利來看,置富的紀錄相當不錯,逐年上漲。

依照規定, REITS 需要把大部分淨利都分發給股東,故股東能夠跟著享受 REITS 的成長所帶來的獲利。

所以看每基金單位分派 ( Distribution per unit, DPU - 每股配息 ) 也是逐年成長。

2010 年以前是新加坡的資料,香港部分是 2010 年以後,單看香港的股利紀錄來看,置富是緩慢成長的,但如果搭配新加坡,會發現其實每股配息在 2010 年有調降過一次,並沒有真的逐年成長。

此時再搭配歷年股利總額來看。

其實從 2003 年開始到 2018 年,每年可配發的股利總額是成長的,但為什麼每股配息在 2010 年下降呢?

因為置富在 2009 年 3 月有增資過,所以 2010 年算起來的每股配息會下降。把這個狀況考慮進來後,置富確實是從 2003 年開始,配息金額逐年上漲,有跟上這段成長的實在很幸運。


物業分布


物業分散,可以分散不少風險,主要看四個地方:地理分布產業分布租客分布獲利分布四方面。

首先看地理位置,置富 17 個物業遍布香港幾個位置,包含香港島、九龍、新界與大嶼山。

產業分布方面,最主要的是餐飲、教育服務與銀行房地產三項。

而租戶分布方面沒有單一租戶超過 10%。


從行業來看,置富主要租客都跟民生相關,能夠降低觀光人數的依賴。

此外,前幾年認為零售會因為電商的出現而逐漸式微,現在發現,零售雖然受到很大的影響,但能夠提供多面相體驗的綜合商場,也有存在的價值。

獲利方面,置富截至 2019 年初為止,共有 17 個物業,前四大物業占總營收的一半,不會特別依賴單一物業。


長期以來,位於沙田的置富第一城與馬鞍山廣場貢獻了主要的收益。在 2013 年收購位於新界天水圍的置富嘉湖,從 2014 年開始與原先的置富第一城,提供了置富主要的收益。

原先我以為這些部分都是香港的偏僻之處,現在曉得是自己認識不夠。把 2014 - 2024 香港各區人口預測來出來看,會發現沙田、觀塘與元朗是這十年香港人口數前三名,而置富在這三個地方都有物業,也因為緊扣民生相關所需,所以受到觀光人數的影響較小。

人口最多的沙田區,置富有三個物業,分別是貢獻收入排名第二與第三的置富第一城與馬鞍山廣場。另外一個是貢現收入只有前三大七分之一的銀禧薈。

人口二多的是觀塘區,置富有兩個產業,一個是比較小的城中薈,一個是在 2014 年才購入的麗港城商場。

人口排名第三元朗,置富在 2013 年購入位於天水圍的置富嘉湖,從 2015 年開始,已經是貢獻排名第一的物業。此物業除了該地區人口之外,也提供酒店住宿旅客與內地臨近地區的需求。


管理能力


管理能力主要由三個比率來看:物業出資租率總收益開支比率資產負債比率 ( Gearing Ratio )。

置富的歷年出租率都能夠保持在 95% 以上。

隨著收入的增加,支出的比例也能夠長年控制在合理的範圍。

負債的比率除了 2013 年稍高之外,也長年維持在合理的範圍。

因為 17 個物業中,前三大物業佔了置富收入一半以上,所以我們也看一下前三大物業的管理。

從這幾張圖可以發現,前三大物業歷年的收益都有緩慢增加,出租率能夠維持在 95% 以上,而置富第一城與馬鞍山廣場在收益增加的狀況下,還能夠降低收益比率,減少對於單一物業的依賴,這樣都是很不錯的狀況。

由以上三個比率可以「間接」得知,置富資產的管理團隊相當不錯,除了追求成長,也能夠恰當地管理本身的物業。


負債槓桿


新加坡與香港對於 REITS 的負債都有限制,這樣能夠避免景氣變化與過度借貸的影響,這是相當棒的規定。

主要用來避免兩樣風險:再融資風險違約風險


再融資風險

再融資的風險分兩方面,一個是放貸方,一個是借貸方。

通常 REITS 借款的方式是償還利息與少部分本金,到期時利用再融資的方式借新還舊,此時假若遇到金融海嘯或其他不景氣的狀況, REITS 本身的資產下跌,造成負債比率上升,再融資就會遇到困難。

因應這樣的風險,一般 REITS 有兩因應方式,一是控制負債比率,這個香港與新加坡從法規上加以限制;二是把大筆的借貸拆到不同的時間點來借。因為處理較小金額的借貸遠比大金額的借貸容易一點。

放貸方的風險,則是放借貸方本身遇到財政困難,不是 REITS 的體質改變,而是債主沒有足夠的錢再借給別人了。

因應這樣的風險,一般 REITS 會把大筆金額拆開,跟不同的對象借款,以減少債主本身的風險。


違約風險

違約風險看 REITS 本身的利息保障倍數是否足夠,能夠償付借錢的利息。

置富歷年來利息保障倍數資產負債比率皆控制在合理的範圍內,這樣在面對風險時,承受能力也比較好。


介入時機


0078 置富歷年來的配息率大多介於 4 - 6.5% 中間,所以 5 - 6% 配息率的價格到了,就可以慢慢買。


購買管道


目前主要有三種管道,一種是透過美國券商 IB,一個是複委託,最後是香港開戶。

美國券商 IB 可以購買世界各大交易所的產品,手續費幾乎是全球數一數二的低,若資產超過 10 萬美金,連月費都不用扣,是相當不錯的選擇。

複委託有幾家券商都可以購買,譬如富邦、永豐、凱基、大昌、國泰等等,目前就我所知,只有富邦不會收取配息的匯費,大概是唯一的選擇。

最後香港開戶的話比較麻煩,近五年因為內地太多人到香港開戶,所以香港開戶漸趨嚴格,2010 年以前有一兩家銀行可以在臺灣開戶,不用飛一趟香港,現在就算飛一趟香港,資產不夠或是人脈不足還是開不了戶。而且最近香港獨立金融的地位漸漸受到挑戰,而中國中央也重新定位香港應該為中國服務而存在,所以有不少資金因疑慮而外移,目前不見得是個好選擇。

所以推薦購買的管道是美國券商 IB台灣富邦複委託


稅款處理


美國 REITS 是最成熟,選擇最多的,但因為股利需要預扣 30% 稅款,所以選擇性就少了。香港與新加坡雖然選則不多,但因股利不扣稅,收入也屬境外收入,故有稅務上的優勢。

香港屬於境外所得,所以要綜合所得 + 境外所得 > 670萬,超過的部分才需要扣 20% 稅款,以年收入 270 萬的人來計算,至少需要購買香港 REITS 6600 萬以上,才會考慮到扣稅的問題,跟台灣 REITS 使用的分離課稅相比,優勢不少。


最後整理


成立於 2003年的香港 REITS 0778 置富產業信託,是香港唯一雙交易所上市的 REITS,手上有 17 個物業,獲利能力良好,淨利與每股配息逐年上漲。物業分佈廣,管理能力與負債控制良好。只要報酬率大於5%,都可以考慮買入。


香港 REITS - 0778 置富產業信託



32 則留言:

  1. Shawn兄,新加坡單獨上市時期的資料也包括在內,很詳盡的介紹,謝謝

    我是香港人,置富的資產真的以民生租戶為主,抗跌力會較好,而且分散在本港不同地區。我也持有置富這房托,剛好早前也寫了一篇文章分析2018年賣出其中一個資產後的影響,還留意到在紅磡(在香港九龍的一個區)的置富都會的出租率下跌了接近兩成。

    有空也可以來看看。

    置富產業信託(778)2018年業績之謎

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    1. 相當感謝 Mike 兄的分享,解開我心中一個看不懂的謎團 :)

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    2. 後來因為和富蕙的收入占總收入的 2.5%

      置富都會的物業佔總收入的 6.3%

      兩個加起來不到 10% 就沒有特別深究了 XD

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    3. 不用客氣

      和富薈賣得好,將來的收購空間大了不少

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    4. 置富都會基本上不存在大人流,唯一有用的是Food court和下面那層的食肆,主要都是做大學生和附近住客的生意。

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    5. 感謝您的分享....

      如果主要是大學生跟附近的住客
      應該可視為民生必需
      不受觀光影響事嗎?

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    6. 實測看過的主要人流: 懶得再走遠一點吃飯的理工大學學生(食肆),住客(食肆),雖然附近就是火車站和紅館(大演唱會很多都在這裡舉辦),但因為旁邊就是尖沙咀東所以商店基本沒人光顧。的確是不受觀光影響(我覺得影響力真的很低),大學生和住客也很剛需(附近應該不可能有地方多蓋一個商場,再近一點的食肆就要走10-15分鐘到紅磡/尖東),但是本身能否保持營利也是一個疑問。它比水靜鵝飛的商場好一點,但是也不能當成是很活躍的商場。

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    7. 出租率下跌了接近兩成---我認識的兩間食肆都關門了,一間是特殊人士餐廳(侍應都是一些弱智人士),一間我吃過很多次的平民餐廳,前者是承受不住租金而關門,後者不太知道,因為那間平民餐廳晚上生意還蠻好的....至於其他商店都是舊的去新的來,開的也是保健,美容,健身等店鋪,本來就不打算做大眾生意。

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    8. 看來置副都會若不改變,會否是下個要被賣掉的商場呢

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    9. 香港人大多知道置富都會地理位置不錯,但人流比較差。我估計778都不會賣置富都會,始終在香港地理位置優秀的商場是有一定價值。

      個人看法,投資REITs旨在輕鬆收息,而778民生租戶為主,已經好放心。我比較懶,只看每個商場的出租率和未來發展大計。置富都會比較差的出租率已經有Mike兄解答。

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    10. 相當感謝各位提供的想法

      讓我對 0778 更認識了不少

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    11. 置富都會其實有很多教育中心等等平時看不到人流的商舖
      http://www.fortunemalls.com.hk/tc/shopping.php?id=3&sort=4

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    12. 原來如此,教育中心也很重要呢

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  2. 蔡醫師您好:請問您有用富邦證卷買入新加坡REIT嗎?如果有請問配息時會扣手續費嗎?謝謝您!!

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  3. 小弟是在香港開戶的,如果股利(派息)不扣稅的的話,那真的要把手上持股的2800.HK轉1/3到0778.HK。
    感謝蔡醫師分享!

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    1. 如果在香港開的戶
      香港有"月供"這個選項
      可以定時定額的買
      REITS 與 2800 其實都可以這樣買

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  4. 透過IB買,是美金計價購入還是IB系統自動將美金換算成港幣呢???

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    1. 用IB買置富產業信託有兩個途徑(因為此檔乃兩地雙重上市)~
      其一,可以在新加坡交易所買,編號F25U,但流通量非常低,十分不建議。
      其二,在香港交易所買,編號就是蔡醫師所列出的 0778。
      兩個交易所都以港幣報價,以港幣交易,如果IB戶口中沒有港幣,港幣結餘就成負數,等於向IB借款,要向IB繳交利息。若要結餘變回正數,就要在IB用其他貨幣(如美金、新加坡幣等)買等值港元; 又或者向IB戶口注入等值港元也可。

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    2. 相當感謝詳細的分享 :)

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  5. 蔡醫師您好:關於香港的投資您介紹REITs,可創造穩定的收益,想請問香港是否有其他標的物可以創造穩定的派息收益呢?

    類似美國的ETD或CEF那一類的產品,我們就可以分散在香港的投資風險了,謝謝您!

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    1. 香港買基金都很貴

      其他 REITS 或公用事業股票或可考慮
      目前我不知道香港是否有 ETD 或 CEF
      至少沒找到
      有找到的都是共同基金或私募基金之類

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    2. 謝謝蔡醫師,目前找了一下,也許電能實業(00006.HK)是一個好標的,派息穩定(5%),2000至現在都有派息紀錄,不知道蔡醫師覺得如何呢?

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    3. 可以的

      你也可以看我介紹過的標的
      到文章整理裡面找
      可能動作要快了
      時間要到了

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    4. 感謝蔡醫師介紹的香港中華煤氣,10股送一股真的是不錯的標的!

      突然想到,若我們在美國買HOKCY的話,0.026635的現金股利讓他扣30%,然而10股送一股的因為不是現金無法扣款,這部分算實拿,這樣的想法是否正確呢?若正確的話,買HOKCY真的是一個不錯的標的了!

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    5. 沒有試過在美國券商購買
      我是用複委託買的

      理論上或許是這樣沒錯
      如果還能夠不預扣稅款更好

      不過美國的 hokcy 好像成交練量很小

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  6. 請問港股的資訊有推薦的網站可以查的嗎?

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    1. 我常用兩個網站

      1. 阿斯達克 aastocks
      http://www.aastocks.com/tc/stocks/quote/quick-quote.aspx?symbol=00778

      2. 經濟通 Etnet
      http://www.etnet.com.hk/www/tc/stocks/realtime/quote.php?code=778

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  7. 蔡醫師您好:
    由於最近香港的狀況,778在價格上受到了不少的影響,然而我查了一下歷史,778在2010年至今,配息都有5%左右,是否意味著我們可以逢低再加碼買進呢?想請問蔡醫師的看法!感謝!

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    1. 無法推估
      不過以目前的狀況來看
      我雖然沒有賣出
      但也沒有任何加碼
      778 以民生消費為主
      在這波抗議裡面
      一定有些損傷
      還有內地來港消的降低
      這個會在明年的報告才知道
      目前出來的報告都很好
      但都沒有呈現反送中的影響
      這個影響應該是不小
      明年會在價格上反映

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