WFU

2019年11月30日 星期六

英國股利成長型 REITs 簡介 - 1


REITs 的發展從美國開始,之後日本香港新加坡,歐洲從 2007 年後開始推動。

英國 REITs


英國從2007.01.01開始,一些比較大的上市房地產公司轉換為 REITs 之後發展至今,不過出師不利,遇到 2008 年的金融海嘯。所幸英國規定完善,努力發展,之後倒也順遂。

英國 REITs 有幾個規定:

1. 75% 的利潤要來自收租。
2. 75% 的資產要可供出租。
3. 90% 的利潤要支付股東。
4. 至少得「直接」持有 3 個出租物業,且個別比例不可超過 40%。

之後會簡單地簡介幾個股利成長型的 REITs。分別歸類到多元化、商辦工業、零售與特殊行業。


Land Securities Group plc ( LAND.L )


配息歷史如下:LADN 一直都是股利成長型 REITs,但在 2009 年有個調降,因為當年度仍未從金融海嘯中恢復,所以選擇以股代息。調降後仍持續成長至今。

目前是英國最大的 REITs,主要務業約 2/3 坐落在倫敦的中心地段,以及英國其他區域。倫敦以辦公大樓為主,搭配購物中心與酒店等。

收入的來源平均分散

近八年的 Net Rental Income 還算不錯。

再降槓桿方面 Load-to-value Ratio ( LTV ) 從 2012 年後就控制在不錯的狀態。

英國 REITs 比較習慣看的是 Loan-to-Value Ratio ( LTV, 貸款價值比率、貸放價值比率、貸放比、房貸成數 ) 的比例,主要使用者是銀行用來評估放貸風險。當然也有香港與新加坡會看到的 Gearing Ratio 或總資產負債比率,但不是每一家都有提供,LTV ratio 多數都有提供。

什麼是 Loan-to-Value Ratio 呢?舉個例子來說,假若某物業資產 100 萬,抵押借貸 60 萬,那麼 LTV ratio 就是 60%,藉此評估負債的風險。

LAND 近幾年價格如下


Highcroft investments PLC ( HCFT.L )


HCFT 是這八檔股利成長型 REITs 中,唯一的小型股,主要在工業、零售、辦公與住宅都有。

股利從可以找到比較早的紀錄 1993 開始,逐年成長至今至少 26 年。

HCFT 總共 20 個物業,主要分布在英格蘭,威爾斯只有一個。

近六年 NPI 持續往上。

雖然近年 Gearing Ratio ( 有息負債與資產比例,有息負債包括但不限於長短期負債 ) 稍高,但都控制在 30% 以下。

HCFT 歷年股下如下


預扣稅款


台灣人購買各國 REITs,股利扣稅各國不同,美國股利扣 30%,英國扣 20%,加拿大扣 15%,新加坡與香港不扣股利稅。

因為英國會扣股利稅 20%,除非有特別的標的,不然只會介紹「股利成長」型的 REITs。

購買管道

目前美國券商只有 IB 可以購買,複委託則是富邦與兆豐,凱基需要人工下單不考慮。複委託裡面,只有富邦不會收取股利匯回的費用。


延伸閱讀




14 則留言:

  1. 回覆
    1. 都是簡單的描述而已
      沒有分析什麼

      我沒注意到內容沒有貼上去
      已經補上了

      刪除
  2. 謝謝蔡醫師分享,請問之後會陸續介紹8檔REIT?

    回覆刪除
  3. 謝謝蔡醫師的分享,目前GBP對USD 1:1.29 美元兌換英鎊在高點,有點不划算,IB > 8000英鎊,利息只有0.134%,IB借貸利率在3.134%,可以等匯率漂亮一點再換過去,應該會比較好。

    回覆刪除
  4. 請問英國REITS,要扣股利30%費用嗎?

    回覆刪除
    回覆
    1. 比美國好一點點
      扣20% XD

      所以只會介紹"股利成長"類型
      其餘就不需用知道了

      刪除
  5. 蔡醫師,我之前也找了一些有關英國股息稅(dividend tax)的質料,可以給大家參考一下。

    你說的20%是英國的入息稅 (income tax),但股息是另外的一種稅(dividend tax),詳情可以參考下面的URL。

    https://www.gov.uk/tax-on-dividends

    簡單來講,頭2000英磅股息是免稅,之後5萬英磅股息是7.5%,5-15萬英磅股息部份是32.5%, 15萬以上的部份是38.1%。如國是5萬英磅以內,7.5%的股息稅也還不算太差。

    回覆刪除
    回覆
    1. Gray兄,請已被證券行預扣股息稅,我們怎樣向英國政府報告及取回?

      刪除
    2. 也找了一些資料 看來英國REITs課稅還更複雜一下分為PID (pay dividends as either a Property Income Distribution) or non-PID. PID 屬於公司層面並沒有繳稅 直接把收入給到投資者手上 所以會被扣掉20% withholding tax, 對於海外投資人也是 除非該國家有租稅協定 查了一下台灣似乎有租稅協定 (https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/507421/taiwan-dta_-_in_force.pdf), dividends最多是10%. 但是withholding tax要從20%降低到10%, 也是要去申請(https://www.gov.uk/tax-foreign-income/taxed-twice#1) 估計相當麻煩, 如果是non-PID 就會跟一般公司的股利一一樣 享有一些免稅額度 但是海外投資人如果投資一般公司的股利收入會不會先被預扣 就不清楚 沒有經驗 這部分估計會先發全額股利 然後稅收申報的時候才需要處理 對於海外投資人因為不用處理稅收申報 也許就不用? 
      所以要特別看一下REITs發的是哪種型態 例如 Derwent London 就都兩種都有https://www.derwentlondon.com/investors/shareholder-information/dividend-summary.
      Assura對這部分有些比較好的說明 可以去看一下 https://www.assuraplc.com/investor-relations/shareholder-information/reit-dividends-and-uk-tax

      刪除
    3. 相當感謝 " 黃昏的日出" 尋找的詳細資料

      這部分資料相對不多,很珍貴的分享

      感恩 :)

      刪除